Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества — Курсовая работа страница 5

Виды страхования

.1
Описание и выбор подходов, применяемых к определению стоимости объекта

Оценщик при проведении оценки, в
соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ
от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Затратный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства или замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Доходный подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.

Выбор подхода к определению стоимости
объекта оценки

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Затратный подход основывается на принципе замещения,
который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы,
которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским
характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания,
частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и
т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного
износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры
приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, нам не известны случаи приобретения жилья,
когда покупатель — частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в
многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведенных выше
аргументов против использования затратного подхода, мы приняли решение
отказаться от его применении.

Но, не смотря на существующий в регионе развитый рынок
аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в
подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в
виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет
собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы
и ставок аренды по объектам — аналогам.

Кроме того, как правило, единицей
сравнения при сдаче квартир в аренду, является не квадратный метр, а объект
(квартира) в целом, а при пересчете стоимости применительно к квадратному
метру, возникает большое количество субъективных факторов (например, ценность
квартиры не столько как объект определенной площади, сколько как просто
отдельное жилье).

Также фактором, который добавляет субъективности использования
доходного подхода, является то, что практически все квартиры сдаются с
определенным набором опций (мебель, телефон и т.д.). То есть, рентный доход
формируется не только недвижимостью, а вычленение и распределение дохода
генерируемого объектом недвижимости и дохода генерируемого наличием или
отсутствием различных опций практически невозможно. Учитывая все
вышеперечисленные факторы, считаем невозможным применение доходного подхода.

Сравнительный подход является общим и удобным для
определения рыночной стоимости объекта оценки, так как сегмент рынка жилой
недвижимости достаточно развит и доступен в плане необходимой информации.
Подход позволяет получить наиболее точные результаты оценки, так как отражает
реальную рыночную ситуацию: реальные цены сделок или предложения, спрос и
предложения и т.д.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Учитывая вышеизложенные факты, руководствуясь п.20 ФСО
№1, принимаем решение отказаться от применения затратного и доходного подходов.

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей — либо стороны не было;

— платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

В настоящей работе рыночная стоимость объекта оценки определена в рублях, без учета НДС.

2.6
Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

https://www.youtube.com/watch?v=upload

– сравнительным подходом

– затратным подходом

– доходным подходом.

1) Доходный подход – 0,5., так как Новосибирск считается
ключевым логистическим центром всего Сибирского региона. Аренда и продажа складов
в Новосибирске – одна из наиболее востребованных услуг. Новосибирск – город
больших торговых возможностей, поэтому удобный склад здесь необходим
практически любой оптовой фирме, которая планирует осваивать сибирский регион. Поэтому
аренда или продажа данного помещения может принести доход.

2) Исходя из преимуществ затратного подхода: – этот подход не
является единственно возможным; – объект оценки не новый и не уникален, то затратному
подходу присваивается наименьший весовой коэффициент 0,2

3) Весовой коэффициент для сравнительного подхода имеет
значение равное 0,3. Рынок складских помещений города Новосибирск достаточно
развит и поэтому информация, которую взяли из маркетинговых исследований и предложений
риэлтерских агентств достаточна достоверна.

Таблица 5 – Сведение стоимостных показателей в итоговую
оценку стоимости объекта

Подходы к оценке
недвижимости
Стоимость
нежилого помещения, тыс. р.
Весовой коэффициент

Сравнительный

Затратный

Доходный

4475

3865,35

3957,6

0,3

0,2

0,5

Итого стоимость объекта,
тыс. руб.
4094,37 1,00
Рыночная
стоимость объекта оценки составит округленно, тыс. руб.
4095

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Вывод: Рыночная стоимость складского помещения площадью 500 м.кв.
округленно составит 4 миллиона 95 тысяч рублей.

Раздел IX. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Аналог
— объект сходный или подобный оцениваемому имуществу.

Аренда
— право временного возмездного владения и / или пользования чужим имуществом.

Арендная плата
— плата за пользование чужим имуществом.

Внешний износ имущества
— износ имущества в результате изменения внешней экономической ситуации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Возврат капитала
— возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Действительный валовой доход
— потенциальный валовой доход с учетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Денежный поток
— движение денежных средств, возникающее в результате использования имущества.

Здания
— вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям).

Неустранимый износ имущества
— износ имущества, затраты на устранение которого больше, чем добавляемая при этом стоимость.

Норма дисконтирования
— норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени.

Операционные расходы
— затраты, необходимые для поддержания воспроизводства дохода от имущества.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Полная восстановительная стоимость
– совокупность затрат, требующихся для воспроизводства копии объекта из тех же или аналогичных материалов, рассчитанная в текущих ценах, без учета износа реального объекта.

Потенциальный валовой доход
— максимальный доход, который способен приносить объект оценки.

Риски
— обстоятельства, уменьшающие вероятность получения определенных доходов в будущем и снижающие их текущую стоимость.

Еще по теме  Расчет страховки автомобиля белгосстрах Ваше право

Сооружения
– инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимы для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Ставка дисконта (discountrate)
— ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.

Стоимость замещения имущества
– стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату оценки.

Физический износ имущества
— износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества
— износ имущества из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Чистый операционный доход
— действительный валовой доход за исключением операционных расходов и эксплуатационных расходов.

Раздел V.ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ

— принцип существенности –
в отчете изложена вся информация существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

— принцип обоснованности –
информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов подтверждена проведенными расчетами и материалами полученными в ходе выполнения оценки;

— принцип однозначности –
содержание отчета не вводит в заблуждение пользователей отчета и не допускает неоднозначного толкования;

— принцип проверяемости –
состав и последовательность представленных в отчете материалов и описание процесса оценки позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости который приведет к аналогичному результату;

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

— принцип достаточности –
отчет об оценке не содержит информацию, не использующуюся при про ведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

А так же Оценщик придерживается следующих принципов, предусмотренных ССО РОО 2005.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

— принцип полезности
заключается в том, что рыночной стоимостью обладают имущество, способное удовлетворить потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода времени. С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость объекта не должна быть выше минимальной цены на аналогичные объекты с той же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоимость создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

— принцип замещения
– максимальная стоимость объекта, определенная наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

— принцип конкуренции.
Если отрасль (рынок), в которой позиционируется имущество, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли.. При обострении конкуренции, при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потоков доходов, либо путем увеличения факторов риска, что снизит текущую стоимость будущих доходов.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

— принцип изменения стоимости.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость имущества изменяется. Следовательно, оценка стоимости имущества должна проводиться на определенную дату.

— принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
– это разумное и возможное использование имущества, обеспечивающее его наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится имущество. Наилучшее и наиболее эффективное использование должно быть: физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.

Раздел VI.ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

1. Получение предварительной информации от Заказчика.

а)Предварительное ознакомление с объектом оценки и консультации с Заказчиком: объект оценки, цели и назначение оценки, дата оценки, сроки оценки.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

б)Согласование стоимости оценочных работ, согласование договора на выполнение работ по оценке объекта недвижимости расположенных по адресу: Калужская область, Дзержинский р-н, пгт Товарково, мкр-н Промышленный, д.57

2. Заключение с заказчиком письменного договора об оценке.

-сведения об обременении объектов оценки правами иных лиц;

-данные кадастрового учета, относящихся к объектам оценки;

— информация об эксплуатационных характеристиках объектов

оценки;

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

— информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объектов оценки с целью определения их стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

— свободных продаж объектов сравнения (аналогов);

— социально-экономического развития региона Калужской области.

5. Определение и учет ограничительных условий и допущений, рассмотрение возможности использования различных подходов и методов оценки земельных участков.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

6. Выбор подходов и методов оценки, а также обоснование сделанного выбора.

7. Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости, в рамках рекомендуемых законами РФ подходов (затратного, сравнительного, доходного) с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта и результатов анализа рынка, к которому относится оцениваемый вид недвижимости, а так же обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта недвижимости в будущем (рисков), и другой информации.

8. Обобщение (согласование) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке и определение итоговой величины рыночной стоимости.

9. На основании вышеполученного результата определение рыночной стоимости объектов оценки.

10. Составление отчета об оценке и передача его Заказчику.

Раздел VII.ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

7.1 Исходные данные

Исходные данные для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, приведены в таблице №7-8.

Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика — Демина Н.П. в январе 2010 года.

Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

7.2 Анализ местоположения объектов оценки

Таблица №7

п/п

Наименование рассматриваемой позиции

Результаты осмотра и анализа

1

2

3

1

Характер окружающего типа землепользования

Производственные предприятия.

2

Транспортная доступность

Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием

3

Инженерные сети и коммунальное обслуживание

Электричество, газ, водопровод, канализация.

4

Социальная инфраструктура

Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки — развитая

5

Экономическое местоположение

Хорошее

6

Экологическое состояние окружающей среды

Хорошее

7

Социальная репутация

Отличная

8

Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости

Положительно влияет:

— экономическое положение района (центральный и наиболее промышленно развитый район Калужской области)

Отрицательно влияет:

– проходящий экономический кризис

7.3 Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики

Таблица №8.1

Наименование объекта оценки

Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание

Адрес объекта оценки

Калужская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-Н Промышленный, д.57

Инвентарный номер объекта

15/641

Климатический район

второй

Территориальный пояс

первый

Вид зарегистрированного вещного права

Собственность

Правообладатель

ООО «Полимер ресурс»

Правоустанавливающий документ

Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004, акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3

Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546

Назначение и текущее использование

В соответствии с назначением

Год постройки

1982 год

Тип здания

Капитальное

Эффективный (фактический) возраст, лет

28 лет

Срок экономической жизни, лет*

100 лет

Оставшийся срок экономической жизни, лет**

72 года

Общая площадь здания , кв.м

3500

Строительный объем, куб.м

11900

Этажность

2

Группа капитальности

1

Балансовая стоимость

По инвентарной стоимости здания

1873056 руб.

Земельный участок

Площадь 5000 м.кв.,

Земли населенных пунктов предоставленные для производственной деятельности

Кадастровый номер 40:04:050131:11

Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2004,

акт приема-передачи здания от 27.12.2004 №3

Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2006 г 40 АА 049546

Свидетельство о гос.регистрации права от 24.09.2008 г 40 КЯ 333501

Кадастровый план от 12.04.2005 №4/05-744

Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. № 15/641

Еще по теме  Оценка и возмещение ущерба автомобиля после ДТП - бесплатная юридическая помощь при ДТП в Москве и Санкт-Петербурге Онлайн консультация юриста и независимая оценка эксперта по дтп бесплатно

3.
Оценка движимого имущества (определение стоимости АТС)

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое
начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество
является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого
общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества - Курсовая работа  страница 5

Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое
имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.

Кружин А.Б. считает, что имущества являются
недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета,
принадлежность которого они составляют.

По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое
имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все
материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или
прикрепленное к земле.

Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами
признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,
всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.

Как видно из вышеприведенных определений, все они
тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от
момента истории) — земля и все то, что неотрывно с ней связано.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской
Федерации — далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам —
(недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

К отличительной особенности недвижимости относится ее
неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также
рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее
значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты
теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не
рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных
питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые
по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и
т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя
по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно
является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который
предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств
раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс
торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических
объектов дается в международных конвенциях.

созданные природой без участия труда человека;

являющиеся результатом труда человека;

созданные трудом человека, но связанные с природной основой
настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект
права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой,
так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий
и в основном совпадает.

Специфической разновидностью недвижимости является
также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая
1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем
жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности
граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований
(домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах
собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности.

Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества,
выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для
жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество — части комплекса недвижимого
имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к
помещениям, тесно связанные с ними назначением.

одно здание, или его часть, или несколько зданий, в
которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с
прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и
транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными
насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений
— односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них,
гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами
инфраструктуры.

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания
размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей
здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания
может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо
снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих
в состав данного кондоминиума.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества,
а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат
государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с
предоставлением паспорта домовладельца.

В случае создания для управления кондоминиумом
товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей
недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в
собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания
общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени
товарищества заключает правление товарищества.

Что касается прав собственника квартиры на отчуждение
принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей
долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности
на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на
жилье.

Одним из неурегулированных в полной мере остается
вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет
неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного
участка было бы достаточно сложно.

Речь, в частности, может идти о статуях весом
несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на
поверхности земли на блоках. Естественным, созданным природой, всеобщим базисом
любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В
сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

. Стационарность, неподвижность. Признак
характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной
поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического
разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего
использования.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

. Материальность. Следует отметить тот факт, что
недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной
формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например,
данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о
подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое,
ландшафте и т.д.

Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта,
которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не
определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной
мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.

Еще по теме  Правильный выбор полиса КАСКО и страховой фирмы

Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной
стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и
тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы
оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой,
создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости.

. Долговечность недвижимости практически выше
долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и
изделий из редких металлов.

Например, согласно действующим в России строительным
нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных
конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с
нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее
использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым
потерям.

Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно
выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в
зависимости от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых
квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них
будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам
недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает
разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

2.2
Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой,
которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности
объект.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует,
метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи
сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть
учтено при анализе.

Поэтому при применении метода сравнения продаж
необходимы достоверность и полнота информации.

. Исследование рынка с целью получения достоверной
информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам — аналогам.

. Определение подходящих единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по каждой единице.

. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными
объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из
списка сравниваемых.

. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых
объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продаж объектов-аналогов все
поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.

Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах
приведены в таблице 3.

Таблица 8

Информация об объектах-аналогах (см. Приложение 2)

Объект сравнения 4

#»878173.files/image003.jpg»{amp}gt;= (2)

Стандартное отклонение цены за 1 кв.м

δ== (3)

Коэффициент вариации цены за 1 кв.м

K=х 100% (4)

Где, ẋ₁-цена за 1 кв.м площади i-ого объекта аналога;

n- количество аналогов в выборке.

Среднее значение цены за 1 кв.м. по выборке составило:
Ẋ=74 017 руб/кв.м. Стандартное отклонение цены за 1 кв.м. общей площади
апартаментов:

δ==

= 2 670 руб./кв.м.

Коэффициент вариации (К) составляет: К= х 100% = 3,61%. Данная выборка
однородна, репрезентативна. В статистике выборки, имеющие коэффициент вариации
меньше 30-35%, принято считать однородным(Постановление Федеральной службы
государственной статистики «Об утверждении «Методологических положений по
формированию выборочной совокупности базовых организаций для наблюдения за
ценами производителей продукции» № 42 от 28.09.2004 г ).

Почти все риэлторы соглашаются на скидку ещё в
процессе общения по телефону. Та к в бюро недвижимости «Агент-002» скидка к
цене предложения составляет 1-2%, в АН «Миэль» — 0,5-1,5% Такой же лифт
называют в компании «Бест недвижимости» и МГСН. На основе данного мониторинга,
было принято решение скорректировать стоимость всех объектов — аналогов на дату
оценки с помощью понижающей поправки в размере — 2,0%.

Следовательно с учетом поправки:

ул. Серафимовича, д 26/1 = 71 157- 2%=69 734
руб./кв.м.,

ул. Серафимовича, д.24/1 = 77 448 — 2% = 75 899
руб./кв.м.,

ул. Титова д.29= 74 530—2% = 73 040 руб./кв.м.,

ул. Плахотного 72/1= 72 934 — 2%=71 475 руб./кв.м.

Средняя стоимость кв.м. по ул. Степная 36/1 кв 26 = 71
086 руб/кв.м.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рыночная стоимость однокомнатной квартиры,
расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Степная, д.36/1, кв.26, по
состоянию на 11 декабря 2013 года, с учетом принятых допущений и ограничений,
округленно, составляет 3 210 000 (Три миллиона двести десять тысяч) рублей.

СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Асаул А.Н.
Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406 с.

. Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ.

. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ»,
1997.

. Стандарты
оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г.

.
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. №
568-р

. Генри С.
Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО
Мособлупрполиграфиздат. 1994.

. Грибовский
С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

. Грибовский
С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

. Григорьев
В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М,
1997.

. Тарасевич
Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб, 1997.

. Фридман. Н.
Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

. Оценка
недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. — М.:
Финансы и статистика, 2002г.

. Оценка
объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред.
Григорьева В.В. — М.: ИНФРА-М, 1997.

ПРИЛОЖЕНИЕ
1

ПРИЛОЖЕНИЕ
2

ПРИЛОЖЕНИЕ
3

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ
4

ПРИЛОЖЕНИЕ
5

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ
6

1. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения / воспроизводства без учета износа).

2. Определение величины наколенного износа.

3. Уменьшение восстановительной стоимости на величину накопленного износа.

4. Определение сопутствующих затрат.

5. Расчет рыночной стоимости.

РС – рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом;

Св/з
– восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства/замещения) объекта оценки без учета износа;

Иå
– накопленный износ;

Зпр
– затраты, связанные с приобретением.

При определении восстановительной стоимости в затратном подходе определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения (без учета износа). Под стоимостью воспроизводства без учета износа оцениваемого объекта понимается либо стоимость воспроизведения в современных условиях и в текущих ценах точно такого же объекта (его полной копии), либо стоимость приобретения (в текущих ценах) объекта, полностью идентичного данному по конструктивным, функциональным, эксплуатационным и другим характеристикам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Под стоимостью замещения без учета износа оцениваемого объекта понимается стоимость приобретения (в текущих ценах) на свободном, открытом и конкурентном рынке аналогичного нового объекта в заданном регионе, максимально близкого к рассматриваемому, по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, существенным с точки зрения его настоящего использования.

Граница между стоимостью воспроизводства объекта и стоимостью его замещения всегда условна. Выбор, какую из двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, делается исходя из возможностей того или иного метода расчета в каждой конкретной ситуации. В настоящем Отчете оценщик определил стоимость восстановления объектов недвижимости с учетом износа методом укрупненного показателя восстановительной стоимости аналогов.

Оцените статью
Страхование
Добавить комментарий

Нажимая на кнопку "Отправить комментарий", я даю согласие на обработку персональных данных и принимаю политику конфиденциальности.